はじめに
鎌倉市は、鶴岡八幡宮や長谷寺など数多くの歴史的名所を抱える日本有数の観光地であり、国内外から多くの旅行者が訪れます。2024年の延べ宿泊観光客数は約1,594万人を記録し、前年比129.8%という驚異的な伸びを示しており、この旺盛な観光需要を背景に民泊事業への関心が急速に高まっています。しかし一方で、民泊をめぐるトラブルや地域住民との摩擦も増加しており、鎌倉市は行政・事業者・住民が一体となって取り組む必要に迫られています。
このブログでは、鎌倉市における民泊の現状と課題、法律・制度の仕組み、そして地域と共存しながら事業を成功させるためのポイントを詳しく解説します。これから鎌倉で民泊を始めようとお考えの方、あるいは現在運営中の事業者の方にとって、有益な情報をお届けできれば幸いです。
鎌倉市の民泊の現状と背景
鎌倉市における民泊事業は、観光需要の増大とともに急速に拡大してきました。市内の施設数や宿泊者数の動向、さらにはトラブルの実態まで、まずは現状をしっかりと把握することが重要です。
観光需要の高まりと民泊施設数の推移
鎌倉市は年間を通じて多くの観光客が訪れるエリアです。鶴岡八幡宮だけでも約741万人（前年比130.2%）が参拝するなど、観光地としての吸引力は衰えることを知りません。こうした背景から、宿泊施設全体への需要が着実に伸びており、令和4年度の宿泊客数は約34.4万人から増加傾向にあります。インバウンド需要も回復基調にあり、欧米やアジアからの訪問者が特に多く、継続的な需要が見込まれる状況です。
民泊施設数については、2025年6月30日時点で鎌倉市内の住宅宿泊事業施設数は約151件となっています。過去の報告では163件という数字も報告されており、新規参入と廃業が並行して進んでいることがわかります。市場の成長率は約36.7%と高水準を示す一方、施設数の増加は競争の激化も意味しており、採算性の確保が課題となっている物件も少なくありません。
民泊トラブルの実態
鎌倉市内では民泊をめぐるトラブルが相次いでいます。特に問題となっているのは、家主不在型の民泊施設が全体の約6割を占めている点です。家主が不在のため、トラブル発生時に迅速に対応できないケースが多く、夜間に宿泊者が屋上で大騒ぎしても連絡がとれないといった深刻な事態も報告されています。鎌倉山・長谷・由比ガ浜・七里ガ浜・大町・浄明寺・扇ガ谷・常盤などの地域では、市民からの相談が相次いでいます。
具体的なトラブルとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 宿泊者による夜間の騒音（屋上での大声・騒ぎ）
- ごみ集積所への不法投棄
- 宿泊者が誤って近隣住宅の敷地に無断侵入
- 路上喫煙やたばこのポイ捨て
- 事業者への連絡がとれない（緊急連絡先不明）
市が3月に実施したアンケートでは、自治会長の半数が民泊への不安を訴えており、地域社会における民泊問題の深刻さが浮き彫りになっています。都心のマンション型と異なり、鎌倉では一軒家での民泊が目立つため、近隣住民との距離が近く、トラブルの影響が生活に直結しやすいという特徴があります。
鎌倉市における民泊の地域的特徴
鎌倉市の民泊施設は、海沿いの地域に集中している傾向があります。由比ヶ浜・材木座エリアは第一種住居地域に指定されており、条件付きで民泊が可能なため、特に施設が集まりやすい地域です。一方、北鎌倉エリアは第一種低層住居専用地域や住民協定により制限が厳しく、鎌倉駅周辺の商業地域は比較的制限が少ないという地域差が存在します。
また、鎌倉市は古都としての景観や環境保全を重視しているため、歴史的建造物が多く残る地域では市街化調整区域に指定されていたり、厳しい建築規制が設けられていることも少なくありません。古民家を活用した民泊は鎌倉らしい魅力的な選択肢ですが、建物の構造や設備面での安全基準を満たす必要があり、事前の確認が欠かせません。観光客が多いエリアであっても、用途地域や住民協定などによる制限が重なる場合があるため、地域の特性を深く理解することが事業成功の前提条件となります。
鎌倉市の民泊に関する法律・制度の仕組み
民泊事業を始めるにあたっては、関連する法律や制度を正確に理解することが不可欠です。住宅宿泊事業法をはじめとする各種規制の内容と、鎌倉市独自のルールについて詳しく見ていきましょう。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の基本
住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）は、民泊事業を行うための基本的な法律です。この法律に基づき、都道府県知事への届け出を行うことで、年間180日を超えない範囲で住宅宿泊事業を営むことができます。鎌倉地域における届出先は、神奈川県鎌倉保健福祉事務所環境衛生課（〒248-0014 鎌倉市由比ガ浜2-16-13、電話：0467-24-3900）となっています。
住宅宿泊事業法を選択するメリットとしては、手続きが比較的簡単で初期費用が10〜20万円程度に抑えられる点が挙げられます。副業として民泊を始めたい方には適した選択肢と言えるでしょう。ただし、年間180日以内という営業日数制限は大きなデメリットであり、収益性を追求する場合には不利になります。また、商業地域では営業日数の制限を受けにくい場合もありますが、宿泊者名簿の備付けや安全措置など、法律で定められた義務はすべて遵守する必要があります。
旅館業法（簡易宿所）との比較
民泊事業のもう一つの選択肢として、旅館業法に基づく簡易宿所の許可取得があります。旅館業法では年間365日の営業が可能であり、営業日数の制限がないため、本格的な事業として取り組む場合に適しています。収益性を最大化したい事業者にとっては魅力的な選択肢と言えます。
ただし、旅館業法は設備基準が厳格であり、初期費用が30〜50万円程度かかるほか、手続きが複雑で時間がかかるというデメリットがあります。以下の表で両制度の主な違いを比較してみましょう。
| 項目 | 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 旅館業法（簡易宿所） |
|---|---|---|
| 営業日数 | 年間180日以内 | 年間365日（制限なし） |
| 手続き | 届出（比較的簡単） | 許可申請（複雑） |
| 初期費用 | 10〜20万円程度 | 30〜50万円程度 |
| 設備基準 | 比較的緩やか | 厳格 |
| 向いている形態 | 副業・兼業 | 本格事業 |
どちらを選択するかは、事業の規模や目的、物件の状況によって異なります。まずは自身の事業計画を明確にした上で、最適な法的枠組みを選択することが重要です。
鎌倉市独自の規制とガイドライン
鎌倉市は住環境の保護と観光振興のバランスを図るため、独自の民泊ガイドラインを策定しています。「鎌倉市民泊ガイドライン」は2024年12月1日付けで完成し、市ホームページで公開されました。このガイドラインは議会一般質問での提案・要望を経て、松尾市長が市長選の公約に盛り込んでいた重要施策の一つです。事業者はこのガイドラインに従った運営が求められており、国の法律に上乗せされた市独自の要件を理解することが必要です。
また、民泊を始める前には、以下の関係部署への相談を通じて住宅宿泊事業法以外の法令遵守を確認することが求められています。
- 都市計画課：用途地域の確認
- 開発審査課：市街化調整区域の確認
- 建築指導課：住民協定の確認
- 都市政策課：自主まちづくり計画の確認
さらに、より確実な確認のためには民泊専門の行政書士に依頼することも有効です。物件の用途地域適合確認から必要書類の作成、役所との折衝まで全てサポートしてもらえるため、法的リスクを回避しながら安心して事業に集中できます。鎌倉市内の届出済み住宅宿泊事業施設の一覧は神奈川県が定期的に更新しており、鎌倉市版も併せて更新されますので、参考にすると良いでしょう。
地域と共存するための民泊運営のポイント
鎌倉市での民泊運営を成功させるためには、法令を遵守するだけでなく、地域住民や自治体との良好な関係を築くことが欠かせません。具体的にどのような取り組みが求められているのか、詳しく見ていきます。
開業前に取り組むべき地域への対応
鎌倉市の民泊ガイドラインでは、事業者に対して開業前の自治会への連絡や住民説明会の開催を求めています。これは単なる形式的な手続きではなく、地域コミュニティとの信頼関係を構築するための重要なステップです。近隣住民に対して事前に民泊の開業を知らせ、懸念事項を把握して対応策を講じることで、トラブルの未然防止につながります。
住民説明会では、施設の運営方針や緊急連絡先、対応できるトラブルの範囲などを具体的に説明することが効果的です。特に家主不在型で運営する場合は、24時間対応できる緊急連絡先を明確に周知することが、地域の信頼を得るための基本となります。また、北鎌倉エリアなど住民協定が存在する地域では、協定の内容を事前に確認し、その要件を満たすことができるかどうかを慎重に検討する必要があります。
運営中に心がけるべきマナーと対策
民泊の運営中においても、宿泊者への適切な案内と管理が求められます。騒音や喫煙に関する注意喚起は、ガイドラインでも明示されている重要事項です。宿泊者が夜間に騒いだり、路上喫煙やたばこのポイ捨てを行うことで近隣住民に多大な迷惑をかける事例が報告されており、これらを防ぐための仕組みづくりが事業者の責任です。
具体的な対策としては、チェックイン時に近隣への配慮を求める説明を行うこと、施設内に日本語・英語・中国語など多言語でのハウスルールを掲示すること、夜間の静粛時間を明確に設定することなどが効果的です。また、ごみの処理については、事業系ごみは一般のごみ集積所には出せないため、適切なごみ処理方法を宿泊者に案内し、事業者自身も正しく処理することが義務付けられています。
行政・地域との連携と今後の展望
鎌倉市では、松尾崇市長が県と連携して住民への迷惑を抑えたいという方針を示しており、市は県条例による規制強化も求めています。今後は公明党神奈川県議団と連携し、京都市のような民泊条例の早期制定を神奈川県に働きかけていく方針です。事業者としては、こうした行政の動向を常に注視し、新たな規制が設けられた際には速やかに対応できる体制を整えておくことが重要です。
地域と共存しながら持続可能な民泊事業を営むためには、行政・地域住民・事業者の三者が継続的に対話する場を設けることが不可欠です。鎌倉市のような歴史ある観光地では、地域の文化や景観を尊重した上での運営が、長期的な事業の安定にもつながります。地域の特性を深く理解し、住民の生活と観光振興を両立させる視点を持ち続けることが、鎌倉での民泊事業成功の最大の鍵と言えるでしょう。
まとめ
鎌倉市における民泊事業は、豊かな観光需要を背景に大きなビジネスチャンスを秘めている一方で、地域住民との摩擦や複雑な法規制という課題も抱えています。住宅宿泊事業法や旅館業法の仕組みを正確に理解し、鎌倉市独自のガイドラインや用途地域の制限を踏まえた上で、自治会への事前連絡や緊急連絡先の周知など地域との共存に向けた取り組みを誠実に行うことが、持続可能な民泊運営の基盤となります。
古都・鎌倉の魅力を国内外の旅行者に届けながら、地域住民の生活環境を守ることは、事業者一人ひとりの責任です。行政の動向を注視しつつ、地域と歩調を合わせた運営を心がけることで、鎌倉の観光振興と住民生活の調和が実現できるでしょう。
