はじめに
日本全国で約849万戸に上る空き家問題は、深刻な社会課題となっています。しかし、この課題を逆手に取り、民泊として活用することで地域活性化と収益化を両立させる事例が全国各地で生まれています。
空き家問題の現状と可能性
空き家の増加は、人口減少や都市部への人口集中により、今後もさらに深刻化すると予想されています。一方で、外国人観光客の増加や働き方の多様化により、宿泊需要は高まっており、特に地方での宿泊施設不足が顕在化しています。
この需給ギャップを埋める解決策として、空き家を民泊として活用する取り組みが注目を集めています。適切な改修と運営により、使われなくなった建物を魅力的な宿泊施設に生まれ変わらせることが可能です。
民泊活用の社会的意義
空き家の民泊活用は、単なる収益化手段を超えて、地域社会にとって重要な意味を持っています。建物の維持管理が行われることで、地域の景観保持や防犯効果も期待でき、さらに観光客の来訪により地域経済の活性化にもつながります。
また、地域の歴史や文化を体験できる宿泊施設として活用することで、その土地ならではの魅力を発信し、関係人口の創出にも貢献しています。このような取り組みは、持続可能な地方創生の重要な要素となっています。
成功事例から学ぶポイント
全国各地の成功事例を見ると、立地条件、改修内容、運営体制、コンセプト設計など、様々な要素が成功の鍵となっていることがわかります。特に、建物の歴史性や地域性を活かしながら、現代の宿泊客のニーズに応える工夫が重要です。
本記事では、和歌山県湯浅町の「千山庵」をはじめとする具体的な成功事例を紹介し、空き家民泊を成功させるためのノウハウを詳しく解説していきます。これから空き家活用を検討している方にとって、実践的な指針となる内容をお届けします。
注目すべき成功事例
全国各地で展開されている空き家民泊の成功事例は、それぞれ独自のアプローチで地域の特色を活かしています。ここでは、特に注目すべき事例を詳しく紹介し、成功の秘訣を探っていきます。
和歌山県湯浅町「千山庵」の取り組み
和歌山県湯浅町にある「千山庵」は、空き家となっていた古民家をリニューアルして作られた貸切宿泊施設として、大きな成功を収めています。運営者の上野さんは、もともと地元の特産品であるみかんのEC販売事業を行っていましたが、時代の変化に対応するためビジネスモデルの転換を図りました。
この事例の特筆すべき点は、湯浅町の自治体との協力関係です。空き家活用プランを構想する際に、補助金などのサポートを受けられる体制が整っており、事業化への道筋が明確でした。内装を大きく改修しつつも、建築当初の雰囲気を残すことで、宿泊客からの高い評価を獲得し、テレビ取材や雑誌撮影などの依頼も舞い込むようになっています。
岡山市の茶道教室民泊施設
岡山市では、使われなくなった茶道教室を民泊施設に改修した事例があります。この取り組みでは、建物の持つ和の文化的背景を最大限に活用し、外国人観光客を中心にした独特な体験を提供しています。茶道という日本文化の体験ができる宿泊施設として、他では得られない価値を創出しました。
立地条件の強みを活かし、適切なリノベーション計画を立てることで、物件の魅力を最大限に引き出すことに成功しています。インバウンド観光客をターゲットにすることで、地域の観光資源や文化を活かした独自性のあるサービスを提供し、高い稼働率と収益性を実現しています。
東京の築80年長屋ホテル
東京では、築80年の長屋を一棟貸しホテルに改装した事例が注目を集めています。歴史ある建物の趣を残しながらも、現代の宿泊客のニーズに応える設備やサービスを整備することで、都市部でも差別化された宿泊体験を提供しています。
この事例では、建物自体にストーリーがあることが大きな魅力となっています。長屋の歴史や文化的価値を宿泊客に伝えることで、単なる宿泊場所を超えた体験価値を創出し、リピーターの獲得にもつながっています。また、都市部という立地を活かし、ビジネス利用からレジャー利用まで幅広いニーズに対応できる運営体制を構築しています。
地域別成功パターンの分析
空き家民泊の成功事例を地域別に分析すると、それぞれの地域特性を活かした独自のアプローチが見えてきます。都市部と地方部、観光地と非観光地では、求められる戦略や運営方法が大きく異なります。
田舎・地方部での成功要因
田舎の民泊経営は、物件の取得コストが低く、競合が少ないため、初期投資を抑えやすく失敗リスクも低いという大きなメリットがあります。また、自然環境や地域文化を活かした体験型の宿泊が求められ、リピーターを獲得しやすい環境が整っています。さらに、空き家や古民家を活用できる物件が見つけやすく、観光需要とも合致しやすい特徴があります。
静かな環境で近隣トラブルが少ないことも田舎民泊の魅力の一つです。人気の観光地に近い一軒家民泊では、年間を通じて安定した集客が見込め、年収は数百万円から1,000万円を超えることもあります。立地や料金設定、コンセプト設計、季節要因への対応が重要なポイントとなり、地域の特性を活かした魅力的な宿泊体験を提供することで安定した収益を確保できます。
都市部での差別化戦略
都市部での空き家民泊は、競合が多い中での差別化が重要な課題となります。築古の建物でも、その歴史性や立地の利便性を活かすことで、独自の価値を創出することが可能です。東京の築80年の長屋ホテルのように、建物自体にストーリーがあることが大きな強みとなります。
都市部では、ビジネス利用とレジャー利用の両方に対応できる柔軟性が求められます。交通アクセスの良さや周辺施設の充実度を活かし、短期滞在から長期滞在まで様々なニーズに応えられる運営体制を構築することが成功の鍵となります。また、デザイン性や機能性にこだわった改修により、競合他社との明確な差別化を図ることも重要です。
観光地周辺での取り組み
島根県江津市の古民家を”鉄工所デザイン”の宿に改修した事例や、長野県白馬村のリゾートエリアの空き別荘を民泊化した事例では、地域の観光資源との連携が成功の要因となっています。観光地周辺では、宿泊施設の不足が続いており、民泊の需要が特に高まっています。
これらの地域では、建物自体の特徴を活かしながら、地域の観光資源や体験と結びつけることで付加価値を創出しています。合法的な運営体制を整え、OTA（オンライン・トラベル・エージェント）に頼らない独自の集客チャネルを構築することで、高い収益性を実現しています。季節変動への対応も重要で、オフシーズンでも魅力的なサービスを提供できる工夫が求められます。
収益性と運営のポイント
空き家民泊の成功には、収益性の確保と効率的な運営体制の構築が不可欠です。初期投資から日常の運営まで、様々な要素を総合的に検討し、持続可能なビジネスモデルを構築することが重要です。
初期投資と収益構造
空き家民泊の初期投資は、物件の状態や改修レベルによって大きく異なります。吉岡良太氏の事例では、2024年初から民泊経営を本格スタートし、最初の2戸とも初月売上100万円を超える成果を上げています。2025年3月時点では自社所有の民泊を6室、管理物件を6室運営しており、適切な運営により高い収益性を実現しています。
収益構造を考える際には、宿泊料金設定だけでなく、稼働率の向上が重要な要素となります。立地条件、物件の魅力度、マーケティング戦略、サービス品質などが稼働率に直結するため、これらの要素をバランス良く改善していくことが必要です。また、清掃費用や光熱費、保険料などの運営コストも適切に管理し、利益率の最大化を図ることが重要です。
物件改修と設備投資
株式会社Breakの事例では、築古の戸建てを活用し、立地条件や改修の工夫、運営サポートを組み合わせて魅力的な宿泊施設へと再生させています。岐阜県岐阜市の物件では、駐車場不足を近隣の月極契約で解消し、水回りの改修で快適性を向上させました。また、名古屋市中村区の物件では、和の雰囲気を活かした外国人観光客向け施設へと転用しています。
愛知県岩倉市の狭小戸建てでは、フルリノベーションによりカウンター席を設け、全員が同じ空間で楽しめるレイアウトに変更するなど、物件の制約を逆手に取った改修を行っています。これらの事例から分かるように、物件の特性を理解し、ターゲット顧客のニーズに合わせた改修を行うことで、投資効果を最大化することができます。
運営体制とリスク管理
民泊運営には法令の遵守や近隣住民との合意形成が重要です。各都道府県の担当窓口への届出や、自治体のルールに従った適切な手続きを行う必要があります。また、宿泊客による施設の汚損や破損のリスクに対しては、適切な保険への加入や、利用規約の整備が必要です。
運営効率化のためには、民泊運営代行業者との契約も有効な選択肢です。清掃、鍵の受け渡し、トラブル対応などを外部委託することで、オーナーの負担を軽減しながら、プロフェッショナルなサービス品質を維持することができます。近隣住民への配慮も重要で、騒音対策やゴミ処理方法の明確化など、地域との良好な関係を維持するための取り組みが必要です。
法規制と手続きの重要性
空き家民泊の運営には、様々な法規制や手続きが関わってきます。適切な許可や届出を行わずに運営することは法律違反となるため、事前の準備と正しい理解が不可欠です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）への対応
2018年に施行された住宅宿泊事業法により、民泊の運営には都道府県知事への届出が必要になりました。この法律により、年間営業日数は180日以内という制限が設けられていますが、一方で旅館業の許可を取得すれば、この制限を受けずに営業することが可能です。営業日数の制限は収益性に大きく影響するため、事業計画を立てる際には慎重な検討が必要です。
届出を行う際には、建物の構造や設備、近隣住民への説明状況、管理体制などについて詳細な書類の提出が求められます。また、定期的な報告義務もあるため、適切な記録管理と報告体制を整備することが重要です。法令遵守は信頼性の基盤となるため、専門家のアドバイスを受けながら確実に手続きを進めることをお勧めします。
国家戦略特区での特例措置
空き家を民泊として活用する事例は、国家戦略特区のエリアで特に注目されています。特区では、旅館業法の規制が緩和されているため、個人が所有する空き家を観光客に貸し出すことが比較的容易になっています。このような法的な制限の緩和により、空き家を有効活用する新しい取り組みが生まれています。
特区制度を活用することで、通常の地域では困難な運営形態も可能になる場合があります。ただし、特区ごとに異なる規制内容や手続きが設けられているため、該当地域での具体的な要件を詳しく調査することが必要です。また、特区制度は政策変更により内容が変わる可能性もあるため、最新の情報を常に把握しておくことが重要です。
自治体との連携体制
全国の自治体では、空き家を地域資源として再生し、移住促進や観光振興、地域経済の活性化につなげる取り組みが広がっています。栃木市の「あったか住まいるバンク」では、空き家バンクを中心に移住促進と地域活性化を図り、成約率約69.6%と高い成果を上げています。飛騨市の「飛騨市住むとこネット」では、空き家所有者への改修工事費補助や店舗リノベーション支援など、活用目的に応じた支援策を設けています。
沖縄県の国頭村やうるま市では、空き家を改修して移住者向けの賃貸住宅として活用し、地域の担い手となる移住者の定住を促進しています。和歌山県の湯浅町や長野県の松本市では、空き家を観光資源として再生し、地域の魅力を発信する宿泊施設として活用しています。これらの成功事例は、空き家問題の解決と地域活性化を両立する取り組みとして注目され、自治体との連携が成功の重要な要因となっています。
地域活性化への貢献
空き家民泊は単なる収益事業を超えて、地域社会全体に様々なメリットをもたらします。建物の有効活用から始まり、観光振興、雇用創出、文化継承まで、その影響は多岐にわたります。
分散型ホテルとしての新しいモデル
空き家を民泊として活用する成功例として、分散型ホテルが注目されています。分散型ホテルは、地域の廃屋や空き店舗をリノベーションし、レセプション、客室、食堂などの機能を分散させることで、町全体をホテルとして活用する仕組みです。この取り組みは、イタリアで始まり、日本でも増加傾向にあります。
分散型ホテルは、地域の活性化と新しい宿泊スタイルを兼ね備えており、宿泊客に特別な価値を提供できるメリットがあります。宿泊客は複数の施設を利用することで、地域全体を体験することができ、地元の商店や飲食店の利用促進にもつながります。ただし、地域の協力や各施設の連携が不可欠であり、地元住民や自治体の協力なしでは実現困難な仕組みでもあります。
移住促進と関係人口の創出
空き家の再生は、地方創生の重要な取り組みとなっています。徳島県神山町では、空き家を改修してIT企業の拠点を誘致し、人口減少に歯止めをかけています。山梨県富士吉田市では、市内全体をワークスペースとして活用する「まるサテ」構想を推進し、新しい働き方を支援しています。
沖縄県久米島町では、古民家を移住・交流拠点として活用するなど、空き家の地域資源化が進んでいます。これらの取り組みは、地域の活性化と関係人口の創出に大きな効果を上げており、民泊を通じて地域を訪れた人々が、将来的に移住や二拠点生活を検討するきっかけにもなっています。全国各地で、空き家を活用したサテライトオフィスやコワーキングスペース、子育て支援施設、地域交流拠点などが生まれています。
文化継承と地域アイデンティティの保持
空き家を民泊として活用することで、建物の維持管理に大きく貢献します。定期的な宿泊客の利用により、設備の適切な稼働や建物の劣化防止が可能になります。具体的には、水道やガス、電気の定期使用による配管劣化の防止、清掃や点検による衛生管理の向上、人の目による不法侵入やリスクの軽減などのメリットがあります。
古民家や歴史的建造物を民泊として活用する場合、その建物が持つ文化的価値や歴史的意義を来訪者に伝える役割も果たします。宿泊客は単に泊まるだけでなく、その土地の歴史や文化を体験することができ、地域の魅力を深く理解することができます。このような取り組みは、地域のアイデンティティを保持し、次世代に継承していく重要な役割を担っています。
まとめ
空き家を民泊として活用する取り組みは、全国各地で様々な成功事例を生み出しています。和歌山県湯浅町の「千山庵」から始まり、岡山市の茶道教室、東京の築80年長屋まで、それぞれが地域の特性を活かした独自のアプローチで成果を上げています。これらの事例に共通するのは、建物の歴史性や地域性を大切にしながら、現代のニーズに応える工夫を施していることです。
成功の要因として、適切な法規制への対応、収益性を考慮した事業計画、地域との良好な関係構築が挙げられます。特に、自治体との連携や近隣住民との合意形成は、持続可能な運営のために不可欠な要素です。また、初期投資から運営費用まで、総合的なコスト管理と収益性の確保も重要なポイントとなります。
空き家民泊は単なる収益事業を超えて、地域活性化、文化継承、移住促進など、社会的意義の大きい取り組みです。分散型ホテルのような新しいモデルも生まれており、今後さらなる発展が期待されます。これから空き家活用を検討している方は、本記事で紹介した成功事例を参考に、地域の特性を活かした持続可能な民泊事業の構築を目指していただければと思います。適切な準備と運営体制の構築により、高い投資利回りと地域貢献の両立が可能であることが、全国の事例から明確に示されています。
