民泊江東区の規制を徹底解説｜2026年新条例で何が変わる？届出手続きから代替戦略まで

2026年10月1日

はじめに

東京都江東区は、お台場の未来的な街並みや東京ディズニーリゾートへのアクセスの良さ、豊洲や門前仲町などの人気エリアを擁し、国内外の観光客から高い注目を集めるエリアです。そのため、民泊（住宅宿泊事業）を活用した不動産運用に興味を持つ方も少なくありません。しかし、江東区の民泊をめぐる規制は他区と比べても非常に厳しく、事業として成立させるためには法律・条例・届出手続きをしっかり理解することが不可欠です。

本記事では、江東区における民泊の基本ルールから届出手続き、2026年に予定されている規制強化の内容、そして実際にビジネスとして民泊を展開する際の現実的な課題と選択肢まで、幅広く解説します。これから民泊ビジネスを検討されている方にとって、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

江東区における民泊の基本ルールと届出手続き

民泊を始めるにあたって、まず理解しておくべきは「住宅宿泊事業法」に基づく届出制度と、江東区が独自に定めた条例による制限区域の規定です。江東区では区内全域が制限区域に指定されており、営業できる曜日・時間帯に大きな制約があります。ここでは、江東区の民泊に関する基本的なルールと届出の流れについて詳しく見ていきましょう。

住宅宿泊事業法の概要と年間営業日数の上限

住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）は、旅館業の許可を取得していない一般の住宅所有者や賃借人が、宿泊料を受け取って人を宿泊させる事業を対象とした法律です。この法律の下では、1年間に営業できる日数は最大180日までと定められており、それを超えて営業することはできません。つまり、年間の半分以下しか稼働できないことが大前提となっています。

さらに、江東区では住宅宿泊事業法第18条に基づき、区内全域を制限区域に指定しています。この制限により、月曜日の正午から土曜日の正午までは民泊の営業が禁止されています。ただし、国民の祝日に当たる場合は、その祝日の正午から翌日の正午までは営業が可能です。つまり、実質的に民泊営業ができるのは「土日・祝日を中心とした限られた期間」だけとなり、平日はほぼ全滅の状態です。

届出前に必要な準備と近隣住民への周知義務

江東区で民泊事業を新たに開始するためには、区長への届出が必要です。しかし、届出をする前に行うべき準備がいくつかあります。まず、「江東区住宅宿泊事業の適正な運営に関するガイドライン」を事前に熟読することが求められます。このガイドラインには、近隣住民との良好な関係を保つための指針や、トラブル発生時の対応方法などが詳しく記載されています。

また、届出前には近隣住民に対して書面での事前周知を行うことが義務付けられています。周知が完了したら、以下の書類を提出しなければなりません。

周知報告書
近隣住民の名簿
周知した書面（住民に配布したもの）

これらの手続きは、民泊による生活環境の悪化を防ぎ、地域コミュニティとの共存を図るために設けられたものです。事業者としては手間に感じるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐためにも丁寧に対応することが重要です。

届出の方法と変更・廃業時の手続き

江東区への届出は、原則として「民泊制度運営システム（オンライン）」を通じて行います。事前相談は電話（03-3647-5862）で予約が必要で、受付時間は平日8時30分から17時00分、実際の相談対応時間は平日8時30分〜11時00分および13時00分〜15時30分となっています。窓口に足を運ぶ前に必ず電話予約をしてから訪問するようにしましょう。

届出後に内容が変わった場合や、事業を廃止する場合にも手続きが必要です。以下の表に、各ケースと提出期限をまとめます。

ケース	提出書類	提出期限
届出内容に変更が生じた場合	変更届出書	変更から30日以内
事業を廃止した場合	廃業等届出書	廃止から30日以内

変更や廃業の際の届出を怠ると、法的なリスクが生じる可能性があります。事業者はこれらの手続きをスムーズに行えるよう、常に最新の届出情報を管理しておくことが大切です。

2026年から始まる江東区の旅館業法施行条例と民泊への影響

江東区では、令和8年（2026年）7月1日から新たな旅館業法施行条例が施行される予定です。この条例改正により、民泊を含む旅館業の運営基準が大幅に厳しくなります。現在すでに事業を行っている方も、新たに参入を検討している方も、この変更点をしっかりと把握しておく必要があります。

常時勤務義務の強化と従来の例外規定の廃止

改正条例の最大のポイントは、宿泊者が滞在している時間帯は、営業者自らまたは営業従事者が施設に常時勤務することが義務付けられる点です。これまでは「緊急時対応体制が整備されている場合」という例外規定が存在し、遠隔管理型の運営が認められていましたが、この例外規定が削除される予定です。

この変更は、特に「無人運営」を前提とした民泊事業者に大きな打撃となります。鍵のスマートロック化やカメラによる遠隔管理を活用して効率よく運営していた事業者は、今後は実際に人が常駐することを求められるため、人件費や運営コストが大幅に増加することが見込まれます。結果として、薄利多売型の小規模民泊は収益を確保することが一層難しくなるでしょう。

常駐スペースの設置義務と物件要件の厳格化

新条例では、営業従事者が常駐できるための専用スペースの設置が新たな要件として追加されます。さらに、営業施設は玄関や客室などが一体的に管理できる構造であることが求められ、住居などの他の施設と明確に区画された構造でなければなりません。これは、住宅の一室だけを民泊として使用するような「部分貸し」タイプの運営に大きな制約をもたらします。

特に影響が大きいのが、戸建て住宅を活用した「一棟貸し」タイプの民泊施設です。常駐義務を満たすためには別途スタッフの確保が必要になり、常駐スペースを確保するための物件の改修も必要になる可能性があります。江東区内に存在する築年数の古い戸建てや小規模な一戸建て物件は、こうした要件を満たすためのリノベーションコストが重くなることが予想されます。

違反した場合のペナルティと事業者への影響

新条例の規定に違反した場合、区長は是正措置を命じることができます。そして、この命令に従わない者には5万円以下の過料が科されることになっています。金額としては大きくないように見えるかもしれませんが、是正命令を受けること自体が事業の信頼性に関わる重大な問題です。

また、是正命令が繰り返される場合や悪質な違反が認定された場合には、事業の継続が困難になるリスクもあります。2026年7月の施行に向けて、現在すでに民泊を運営している事業者は、早期に自社の運営体制を見直し、必要に応じて物件や人員配置の改善を行うことが急務です。特に無人運営を行っている事業者は、対応策を早急に講じることが求められています。

江東区で民泊ビジネスを展開する際の現実と代替戦略

これまで見てきたように、江東区の民泊規制は非常に厳しく、事業として成立させることへの難しさがあります。では、実際に江東区で宿泊ビジネスを考えている場合、どのような選択肢があるのでしょうか。また、民泊物件としての不動産のポテンシャルはどれほどあるのでしょうか。ここでは、現実的な視点からビジネス戦略を探ります。

江東区の民泊届出件数が示す厳しいビジネス環境

2023年5月29日現在、江東区の民泊届出件数はわずか23件に留まっています。これは、渋谷区の600件超、新宿区の1,451件と比較すると極めて少ない数字であり、江東区の厳しい規制が事業者の参入を大きく抑制していることがわかります。営業できるのが実質的に土日・祝日のみという制限が、経済合理性を著しく低下させているのが主な原因です。

一方で、江東区はお台場・豊洲・門前仲町・亀戸など観光・商業地として魅力的なエリアを多数有しており、宿泊需要そのものは決して低くありません。問題は、この需要を民泊という形では十分に取り込めないという点です。週末だけの稼働では、固定費（家賃・管理費・清掃費など）を賄うことは基本的に難しく、事業として黒字化するハードルは非常に高いと言えます。

旅館業取得が現実的な代替手段となりうる理由

江東区で宿泊ビジネスを本格的に展開するなら、民泊ではなく旅館業の許可を直接取得する道が現実的です。旅館業であれば、民泊のような曜日・日数の制限を受けず、365日の営業が可能です。しかも、江東区では民泊の規制が厳しいため、民泊事業者が競合として大量参入するリスクが低く、一度軌道に乗せれば他の自治体よりも安定した事業運営が期待できます。

もちろん、旅館業の許可取得には民泊の届出より厳格な基準をクリアする必要があり、施設の構造・設備・衛生管理などに関する要件を満たさなければなりません。しかし、2026年施行の新条例に対応した運営体制を構築すれば、旅館業と民泊の運営コストの差は縮まる可能性もあります。長期的な事業戦略として、旅館業への転換・参入を検討する価値は十分にあるでしょう。

江東区の民泊可能物件の多様な選択肢と活用可能性

江東区内には民泊利用が相談可能な多様な物件が存在しています。駅近の新築マンション（住吉駅徒歩3分・5階角部屋・67.81㎡）から、石島の築70年のレトロ戸建て再生案件、北砂の約196㎡の広大フロア、砂町銀座商店街沿いの90㎡超メゾネット、門前仲町駅徒歩5分の5K広々物件など、立地・規模・築年数のバリエーションが豊富です。以下に主な物件例をまとめます。

住吉駅徒歩3分：新築マンション5階・67.81㎡ワンルーム・角部屋（38.36万円）
西大島駅徒歩7分：一戸建て2階建・2LDK
石島：築70年レトロ戸建て再生案件・21.89㎡・1K（賃料7.8万円）
北砂：約196㎡の広大フロア（24.2万円）
砂町銀座商店街沿い：90㎡超メゾネット
南砂町駅徒歩7分：3K貸家・駐車場付き・ペット可
森下駅徒歩4分：5DK・屋上テラス付き
門前仲町駅徒歩5分：5K広々物件

これらの物件は、DIYによるリノベーションが可能なものも多く、低コストで独自の世界観を持つ宿泊施設に変身させられる可能性を秘めています。ただし、前述の規制強化を踏まえると、特に戸建て一棟貸しタイプの物件は常駐義務への対応が課題となります。物件選定の際は、常駐スペースの確保のしやすさや構造的な改修コストも含めて総合的に判断することが重要です。