はじめに
不動産業界で宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引業免許が必須となります。この免許を取得することで、法的に適正な不動産取引を行えるようになります。本記事では、宅地建物取引業免許について詳しく解説していきます。免許取得の要件や手続き、更新方法、そして免許を維持するための留意点などを丁寧に説明しますので、ぜひ最後までご一読ください。
免許取得の種類
宅地建物取引業免許には、大きく分けて2種類の免許があります。免許の種類は事業者の事務所の所在地によって決まります。
都道府県知事免許
事業者の事務所が1つの都道府県内にのみある場合は、その都道府県の知事から免許を取得する必要があります。例えば、東京都内に事務所があれば東京都知事からの免許を受けます。複数の支店があっても、全ての事務所が東京都内にあれば知事免許で問題ありません。
知事免許を取得するメリットは、比較的短期間で免許が下りることです。申請から免許交付までの標準処理期間が約1ヶ月半と早いのが特徴です。事業を早期に立ち上げたい場合は、まず知事免許を取得することをおすすめします。
国土交通大臣免許
一方、事業者の事務所が2つ以上の都道府県にまたがる場合には、国土交通大臣からの免許を取得する必要があります。複数の自治体を跨いで事業を展開したい場合は、国土交通大臣免許を取得しなければなりません。
ただし、国土交通大臣免許の申請から交付までの標準処理期間は約100日と長めに設定されています。全国規模での事業展開を検討している場合は、長めの準備期間を想定する必要があります。既に一つの都道府県で事業を行っている場合は、後から国土交通大臣免許に切り替えることも可能です。
免許取得の要件
宅地建物取引業免許を取得するには、様々な要件を満たさなければなりません。主な要件は以下の通りです。
欠格要件への非該当
免許申請者やその従業員に、いわゆる欠格要件に該当する事実がないことが求められます。欠格要件には、犯罪歴や破産歴などの条件が含まれています。例えば、宅地建物取引業に関連する刑法違反で執行猶予中の者は欠格事由に該当します。申請者本人だけでなく、従業員にもこの要件が課されています。
法人の場合は、代表者や役員、さらには主要な株主にも欠格事由がないことが必要です。従業員以外にも、事業に関わるすべての人物が欠格事由から外れている必要があります。この点は免許取得の大前提となりますので、慎重にチェックする必要があります。
宅地建物取引士の設置
宅地建物取引業を行うには、必ず宅地建物取引士という国家資格を持った者を配置しなければなりません。宅地建物取引士は、不動産取引に関する専門知識を持つ人物で、取引の適正化を図る上で重要な役割を担っています。
| 従業員数 | 必要な取引士数 |
|---|---|
| 5人以下 | 1人以上 |
| 6人以上10人以下 | 2人以上 |
| 11人以上 | 従業員の5分の1以上 |
事業者は従業員数に応じて、一定数の宅地建物取引士を雇用する必要があります。表のように従業員が多いほど、取引士の人数を増やす必要があります。取引士の設置は免許取得の大きな条件となりますので、十分に確保しておく必要があります。
適切な事務所の設置
適正な宅地建物取引を行うためには、事務所が一定の条件を満たしている必要があります。単なる個人住居では事務所とみなされず、必ず宅地建物取引業の専用に供される場所を設置する必要があります。事務所の構造設備や広さなども一定の基準を満たしていなければなりません。
新規で免許を取得する場合、申請時には事務所を設置していなくても構いませんが、免許を受けた後すぐに適切な事務所を確保する必要があります。更新の場合は事務所が既に設置されている必要があります。事務所の条件を満たしていないと、免許が取り消される可能性もあります。
免許取得の手続き
宅地建物取引業の免許を取得するための一般的な手続きは以下の通りです。
申請書類の作成・提出
まず申請書類を作成し、都道府県の宅地建物取引業担当課に提出します。主な申請書類は以下の通りです。
- 免許申請書
- 登記事項証明書
- 誓約書
- 身分証明書
- 欠格事由に該当しない証明書類
個人業者と法人業者で必要な書類は異なりますので、申請者の区分に応じて作成する必要があります。また、申請時に33,000円の手数料が必要となります。
書類審査と実地調査
提出した申請書類に基づき、免許を交付するかどうかが審査されます。書類審査のほか、実地で事務所の状況などを調査することもあります。欠格要件への該当の有無や、取引士の設置状況、事務所の適正性など、様々な観点から細かくチェックが行われます。
審査の過程で補正を求められることもあるでしょう。指摘された点は速やかに対応し、申請者側で改善していく必要があります。補正対応に遅れが生じると、免許取得が大幅に遅れる可能性もあります。
免許証の交付・営業の開始
書類審査と実地調査を経て、免許取得要件を満たしていると認められれば、免許証が交付されます。免許証には、営業者の名称や事務所の所在地、有効期限などの情報が記載されています。免許証が手元に届けば、ようやく宅地建物取引業を開業できます。
免許を交付された後は、営業保証金の供託か保証協会への加入のいずれかが必要となります。供託金は1,000万円ですが、分担金60万円を支払えば保証協会に加入できます。どちらかの手続きを行えば、ついに本格的な営業活動を開始できます。
免許の更新と注意点
一旦取得した宅地建物取引業の免許は、5年ごとに更新する必要があります。また、免許を維持する過程で、様々な点に注意を払わなければなりません。
免許の更新手続き
宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。有効期間満了の90日前から30日前までの間に、更新申請を行う必要があります。この期間を過ぎると更新ができなくなるので、注意が必要です。また、更新申請中は現在の免許の効力は有効です。
更新手続きでは、事業者の体制や事務所の状況などに変更がないかをチェックされます。新規申請時と同様に、書類審査と実地調査が行われる可能性があります。体制に変更があれば、適切に手続きを行わなければ更新は認められません。
変更届出の義務
免許取得後、以下のような変更が生じた場合は、遅滞なく（おおむね30日以内）に届出を行わなければなりません。
- 代表者や取引士、使用人の異動
- 事務所の所在地や名称の変更
- 法人の役員や資本金の変更
届出を怠ると、最悪の場合、免許取消しの対象となる可能性もあります。変更が生じたら速やかに手続きを行い、免許の適正な維持に努めましょう。
免許取消しの注意点
一定の事由に該当した場合、宅地建物取引業免許は取り消される可能性があります。主な取消事由は次の通りです。
- 欠格事由への該当
- 不正な宅地建物取引行為の存在
- 法令や免許の条件に違反した場合
- 変更届出を怠った場合
取り消された場合、5年間は免許が受けられません。さらに、事業者や従業員が刑事処分を受けた場合も、同様に5年間の免許制限を受けることになります。免許維持のためには、これらの取消事由に該当しないよう、法令を遵守し適正な事業運営に努める必要があります。
まとめ
宅地建物取引業を営むには、国家資格である宅地建物取引士の設置や適切な事務所の確保など、様々な要件を満たす必要があります。免許の種類や取得方法、更新時期、変更時の届出義務など、法令を熟知しておく必要があります。
免許取得は不動産取引の適正化を目的とした制度です。事業者は免許の重要性を認識し、不正を防止することで業界全体の信頼性向上にも貢献できます。免許取得や更新、変更手続きは決して軽視できる事項ではありません。本記事の内容を参考に、宅建業者としての責務を果たしていきましょう。
