はじめに
空き家問題は、日本が抱える深刻な社会課題の一つです。高齢化が進む中で、管理が行き届かず放置された空き家が増加し、防犯や環境面での懸念が高まっています。一方で、訪日外国人観光客の急増により、宿泊施設の不足が深刻化しています。こうした状況の中、空き家を民泊施設として活用する動きが注目を集めています。本記事では、空き家を民泊として活用するメリットとデメリット、法的要件、成功事例などを紹介します。
空き家の民泊活用のメリット
空き家を民泊施設として活用することには、さまざまなメリットがあります。
遊休資産の有効活用
空き家を放置すれば、老朽化が進み、資産価値が下がってしまいます。しかし、民泊施設として活用することで、遊休状態にある空き家を有効活用できます。宿泊料収入を得られるため、資産価値の維持・向上につながります。
特に、観光需要が高い地域にある空き家や、伝統的な和風建築の空き家は、民泊需要が見込めます。一般の賃貸需要が低い物件でも、民泊として活用できるのがメリットです。
初期投資が少なくて済む
空き家を民泊施設として活用する場合、新たに土地や建物を購入する必要がありません。既に所有している空き家を活用できるため、初期投資が抑えられます。リフォーム費用がかかる場合もありますが、物件の状態によっては最小限の投資で済みます。
さらに、「アキサポ」のようなサービスを利用すれば、所有者の自己負担なしでリノベーションを行うことも可能です。費用を抑えながら空き家を活用したい場合は、こうしたサービスを活用するのがおすすめです。
地域活性化への貢献
民泊を通じて、世界中から観光客を呼び込むことができます。地域の魅力を発信し、交流人口を増やすことで、地域の活性化にもつながります。空き家の存在が地域の治安や景観を損ねるデメリットを考えると、民泊による有効活用は地域にとってもプラスになるでしょう。
特に、古民家のような伝統的な空き家を活用した場合、日本の文化や歴史に触れる良い機会になります。インバウンド需要の高まりを見据えれば、こうした取り組みは重要な意味を持ちます。
空き家の民泊活用のデメリット
一方で、空き家を民泊として活用する際には、いくつかのデメリットにも注意が必要です。
宿泊者によるトラブルのリスク
民泊では、宿泊客と日常的に接触する機会が多くなります。マナーの悪い宿泊客による騒音や迷惑行為が発生するリスクがあります。特に、海外からの旅行者が多いため、言葉や文化の違いから誤解が生じる可能性もあります。
トラブル防止のため、事前の対策が重要です。利用規約の明確化、マナー指導、万が一の際の対処方法など、十分な準備が欠かせません。
維持・管理コストの発生
民泊施設を適切に維持・管理するためには、一定のコストが発生します。清掃費、什器備品の補充、定期的な修繕など、経常的な支出が見込まれます。さらに、家主不在型の民泊では、住宅宿泊管理業者への委託料も必要になります。
宿泊収入から維持・管理コストを差し引いた実質的な利益を十分に検討し、採算が取れるかどうかを確認する必要があります。
年間営業日数の制限
民泊新法では、年間180日以内の営業日数に制限されています。したがって、通年で安定した収入を期待するのは難しく、オフシーズンの対策が課題となります。繁忙期と閑散期をうまく組み合わせて予約を調整するなど、効率的な運営が求められます。
制限をクリアできる立地条件の良い物件であれば問題ありませんが、実際には条件が厳しい物件も多いでしょう。営業日数制限への対応は、民泊運営に欠かせない重要なポイントです。
空き家を民泊に活用する法的要件
空き家を民泊施設として適切に運営するには、関連法令を理解し、必要な手続きを行う必要があります。
住宅宿泊事業法
民泊事業を営む際に基本となるのが、2018年に施行された「住宅宿泊事業法」です。この法律に基づき、年間180日以内の期間で、自治体への届出を行えば民泊が可能になりました。対象となる民泊施設は、設備面と居住の要件を満たす必要があります。
設備面の要件は、台所、浴室、便所、洗面設備の4つを備えていることです。居住の要件は、現に生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、所有者が随時居住利用している家屋のいずれかに該当することです。
国家戦略特別区域法
住宅宿泊事業法とは別に、国家戦略特別区域法に基づく「特区民泊」の制度もあります。一定の要件を満たせば、旅館業法の適用除外を受けられるため、規制が緩和されます。ただし、対象地域や期間が限定されているため、活用が難しい面もあります。
旅館業法
空き家を民泊として運営する場合、3つ目の選択肢として、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可を得る方法もあります。ただし、この方法では、消防設備の設置など多くの要件を満たす必要があり、参入障壁が高くなります。
民泊を始める際は、これらの法制度を理解した上で、自身の目的や状況に合った方法を選ぶことが重要です。
空き家の民泊活用事例
すでに多くの空き家が民泊施設として活用されています。その中から、特徴的な事例をいくつか紹介しましょう。
古民家を高級宿泊施設に
京都の祇園にある築115年の古民家を、ラグジュアリーな宿泊施設にリノベーションした事例があります。アキサポが手がけたプロジェクトで、伝統的な雰囲気を残しつつ、最新の設備を導入しています。民泊需要が高い京都で、価値の高い施設として人気を集めています。
このように、古民家のような空き家を活用することで、日本の伝統文化に触れる貴重な機会を提供できます。外国人観光客からの評価も高く、インバウンド需要の取り込みにつながります。
商業施設をシェアハウスに
東京都内では、60年以上も続いたクリーニング店の空き店舗を、シェアキッチンやコワーキングスペースを併設したシェアハウスにリノベーションした事例もあります。コロナ禍で外国人居住者は一時的に減少しましたが、今後の回復が期待されています。
このように、民泊以外の形での空き家活用も広がっています。シェアハウスなら、長期的な収入が見込めるメリットがあります。柔軟に空き家を活用することで、新たな事業機会を生み出せるかもしれません。
まとめ
空き家を民泊として活用することで、遊休資産の有効活用や収入の確保、地域活性化などのメリットが期待できます。一方で、トラブル発生のリスクや法的制限、維持・管理コストの発生といったデメリットも無視できません。
空き家を民泊施設とするためには、住宅宿泊事業法や旅館業法などの関連法令を理解し、適切な手続きを踏む必要があります。設備面や居住の要件を満たすことも欠かせません。初期投資を抑えながら空き家を活用したい場合は、リノベーションを手掛けるサービス会社の利用も検討すべきでしょう。
コロナ禍の影響もあり、今後の民泊需要の動向は不透明な面もありますが、日本のインバウンド需要はより一層高まると予想されています。空き家オーナーは、民泊に向けた準備を怠らず、積極的に有効活用の機会を探ることが重要です。
